Potrivit Legii nr. 230/2007, asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune care, pe lângă drepturi, impune si obligații pentru toți proprietarii.
Întrunire înaintea constituirii asociaţiei
Anterior adunării generale de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înființarea asociației de proprietari sau la transformarea asociației de locatari în asociație de proprietari. Totodată, vor hotărî și cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora și la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toți cei prezenți.
Cu cel puțin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea generală de constituire, proprietarii se convoacă prin afișare într-un loc vizibil.
Înfiinţare
Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, din cadrul unei clădiri. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, tabel care va conține, în mod obligatoriu, următoarele:
- numele și prenumele proprietarului;
- adresa;
- codul numeric personal + seria și numărul actului de identitate;
- indicarea titlului de proprietate;
- data exprimării voinței de asociere;
- semnătura.
Dacă nu este întrunit cvorumul de jumătate plus unu (proprietari prezenţi), o nouă convocare va avea loc, după cel puțin 5 zile de la data primei convocări. În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puțin 5 zile de la data celei de-a doua convocări. După a treia convocare a adunării generale de constituire, acordul de asociere se consideră realizat, sub condiția exprimării voinței de asociere, consemnată în tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor.
Reţinem şi faptul că, în adunarea generală de constituire se prezintă și se adoptă statutul asociației de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
- denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcționare ale asociației de proprietari;
- scopul și obiectul de activitate ale asociației de proprietari;
- mijloacele materiale și bănești de care poate dispune asociația de proprietari; structura veniturilor și a cheltuielilor;
- membrii asociației de proprietari, drepturile și obligațiile acestora;
- structura organizatorică, modul de funcționare, managementul asociației de proprietari;
- repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari;
- condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari;
- dispoziții finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relațiile contractuale, penalizările, cazurile de urgență în care se permite accesul în apartament sau în spațiul său al unui delegat al asociației;
- posibilitatea asigurării, după caz, a unui spațiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfășura serviciul de administrare și în care pot fi păstrate în siguranță documentele asociației.
Acordul proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari se consemnează într-un proces-verbal al adunării generale de constituire, întocmit în două exemplare originale, semnate de toți proprietarii care și-au dat consimțământul.
Proprietarii își dau consimțământul, de regulă, în adunarea de constituire. În cazul proprietarilor absenți, consimțământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal menţionat, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire. Dacă un proprietar se află în imposibilitatea de a semna, se va consemna că acesta și-a dat consimțământul și se va face mențiune despre cauza acestei imposibilități.
ATENŢIE! În clădirile de locuințe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.
Dacă este cazul, asociațiile de proprietari înființate pe scări sau tronsoane de clădire își reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.
Înregistrare
Cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun și se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.
Acordul de asociere trebuie să conțină:
- adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
- numele și prenumele tuturor proprietarilor;
- descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent clădirii;
- enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună;
- cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către președintele judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află clădirea.
Încheierea se dă fără citarea părților și este executorie. Aceasta este supusă numai apelului, în termen de 5 zile de la comunicare. Apelul se judecă cu citarea părților.
Înscriere
Înscrierea ulterioară în asociația de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenți la adunarea generală de constituire se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalități.
Modificări
Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puțin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari.
Orice modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.